Doctrina Sumario
     
 

Las Pretensiones Procesales basadas en la falta de pago de las Rentas de Arrendamientos Urbanos y la LEC 2000

Referencia especial a las modificaciones introducidas por la Disposición Final Tercera de la Ley 23/2003 de 10 de julio (1)

 
     
  Por Carmen Samanes Ara  
  Profesora Titular de Derecho Procesal. Juez excedente  
     
  Completo estudio de la configuración legal de los procesos de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, y de las novedades introducidas en la materia por la reciente reforma la Ley procesal civil a través de la Ley de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo.  
     
 

I. Introducción

Uno de los propósitos perseguidos por los autores de la Ley de Enjuiciamiento Civil 2000 fue, como se expresa en su Exposición de Motivos, simplificar la excesiva variedad de procesos declarativos, suprimiendo especialidades innecesarias y poniendo fin a la dispersión normativa. De acuerdo con esto, se derogan las disposiciones procesales contenidas en las Leyes especiales arrendaticias (reglas 6.ª Y 7.ª del apartado primero de la Disposición Derogatoria Unica). De este modo se unifican los diversos tipos de procesos que para la materia existían al amparo de la regulación anterior, que establecía cauces diferentes según se tratase de arrendamientos sometidos al Código Civil (CC), a la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) o la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), y dentro de cada uno de éstos, a su vez, modalidades diferentes en función de la pretensión ejercitada.

Sin embargo, una de las razones de la existencia de procedimientos especiales radica precisamente en que las características de determinados objetos procesales piden un cauce que se adapte a aquéllas, siempre en aras de la efectividad de la tutela judicial. Por esta razón, en el texto citado se pone de relieve la necesidad de mantener determinadas especialidades: lo que no se hace, porque carecería de razón y sentido, es prescindir de particularidades justificadas, tanto por lo que respecta a presupuestos especiales de admisibilidad o procedibilidad como en lo relativo a ciertos aspectos del procedimiento mismo.

II. El tipo de Procedimiento a Seguir

La opción por el trámite del juicio ordinario no parece la más deseable para solventar cualquier cuestión relativa al arrendamiento, dado que comporta inconvenientes claros para el actor, cuales son, entre otros, la mayor duración del proceso y el carácter preceptivo de la postulación. Sin embargo, el Legislador de 2000 se decantó por dicho cauce para determinados objetos procesales en relación con esta materia.

Conforme a las previsiones iniciales de la LEC 2000, cuando la pretensión del arrendador estuviera basada en la falta de pago de las rentas, se seguirá el trámite del juicio verbal en aquellos casos en los que el actor se limite a pedir el desahucio, así como en aquellos otros en los que a dicha pretensión se acumule la de reclamación de rentas debidas siempre que la misma no exceda de 3000 euros. Pero si a la pretensión de desahucio se acumula la de reclamación de rentas en cuantía superior a la señalada, el cauce procedente es el del juicio ordinario (art. 438.3.3.ª, párrafo 2.º). Se observa aquí una diferencia importante en relación con el régimen anterior a la LEC 2000, en donde la referida acumulación de acciones se resolvía, con independencia de la cuantía a la que ascendiesen las rentas reclamadas, a través del juicio de cognición (art. 40.2 LAU). Y creo que la estructura del juicio ordinario es poco adecuada para sustanciar una pretensión de desahucio, que exige una solución más rápida de la que se obtiene después de dos señalamientos consecutivos (audiencia previa y juicio) entre los que, con frecuencia, media un período de tiempo no breve. De ahí que haya de reputarse completamente acertada, la modificación que la Ley 23/2003 introduce en el tercer párrafo del art. 448, que exceptúa de la prohibición de la acumulación de acciones en juicios verbales. La acumulación de acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.

Si la pretensión ejercitada consiste exclusivamente en la reclamación de las rentas adeudadas –y aun cuando el supuesto no se dé con frecuencia– el tipo procedimental que habrá de seguirse es, según la Ley procesal, el del juicio ordinario, cualquiera que sea el total de lo reclamado, por aplicación de lo dispuesto en su art. 249.1.6.º, que omite una salvedad semejante a la contenida en los ordinales 4.º y 8.º del mismo artículo (… siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda) . Tal omisión más bien parece responder a un olvido del Legislador (2). Por eso, hubiese sido oportuno incluir el inciso transcrito en el ordinal 6.º, o mejor aún, ordenar el cauce del juicio verbal como adecuado para cualquier caso de reclamación de rentas, al modo de lo que ocurría a tenor de lo prevenido en el art. 39.2 de la LAU de 1994 que imponía, para la sustanciación de esta pretensión, el juicio de cognición. Entretanto, está asentándose en la práctica el criterio favorable a entender adecuado el procedimiento del juicio verbal cuando la pretensión consiste en la reclamación de rentas en cuantía no superior a los 3.000 euros (3). Efectivamente, resulta muy poco coherente que si el art. 438.3 de la LEC permite pedir a través del proceso verbal lo más (acumulación de las acciones de desahucio y de reclamación de rentas –a partir de la entrada en vigor de la Ley citada, con independencia de la cuantía–), la Ley no permita solicitar a través del mismo procedimiento lo menos (exclusivamente reclamación de rentas).

Volviendo al precepto del art. 249.1.6.º y si partimos, pues, de que ese rigor aparente de la regla citada no parece haber sido lo efectivamente querido por el Legislador, faltan razones para afirmar la ineptitud del proceso monitorio como vía adecuada para la reclamación de rentas vencidas, habida cuenta de que tal pretensión encaja perfectamente en los casos en los que, de acuerdo con el precepto del art. 812.1, es procedente dicho proceso especia. Esta elección, además, tiene para el demandante la gran ventaja de que evita la necesidad de abogado y procurador para la petición inicial.

La aplicación de la regla 6.ª del, art. 249 determina también que haya de seguirse el cauce del juicio ordinario cuando exclusivamente se ejerciten las acciones para determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario. Para este caso, el art. 39.4 de la LAU de 1994 preveía el procedimiento verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa , lo que era, me parece, mucho más razonable (4).

III. La Determinación de la Cuantía

Cuando lo que se pida en la demanda sea exclusivamente la condena al pago de una cantidad en concepto de rentas vencidas, la cuantía de la demanda estará representada por dicha cantidad, por aplicación de lo dispuesto en el inciso primero de la regla 9.ª del art. 251 en relación con la regla 1.ª del mismo.

Según se establece también en dicha regla 9.ª, en los casos en los que lo pedido en la demanda, aun siendo relativo a un arrendamiento de bienes, no sea la recuperación de la posesión del bien arrendado, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta. Pero si lo reclamado es la posesión del bien, es decir, cuando se pretenda el desahucio –por cualquier causa– la regla 9.ª se remite a lo dispuesto en la 3.ª del mismo artículo, que a su vez conduce a la 2.ª, por tanto, se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase. Esto significa que la cuantía de un simple desahucio por falta de pago puede elevarse desmesuradamente, y, en consecuencia, también los honorarios de abogado (5) que soportará a la postre el actor– aunque venza en juicio– si, como sucede a menudo en estos casos, el arrendatario es insolvente o está en ignorado paradero. Las injusticias a que puede conducir la interpretación literal de esta desproporcionada solución legal han llevado en la práctica a aplicar, como regla para determinar la cuantía en estos casos, la de la anualidad de renta (6), pero sin duda hubiese sido preferible aprovechar esta reforma legal para ordenarlo así, en aras de la igualdad.

IV. La Postulación

Los apartados segundos de los arts. 23 y 31 de la LEC, que establecen las excepciones a la regla general de la obligatoriedad de abogado y procurador respectivamente, no incluyen, frente a lo que ocurría en su predecesora, la LEC de 1881, una referencia explícita a los juicios de desahucio. Por consiguiente, y aunque se interprete –como creo que es lo correcto hacer– que la mención a los juicios verbales de cuantía inferior a 900 euros que se contiene en dichos artículos ha de entenderse hecha también a los supuestos comprendidos en el apartado primero del art. 250 (aquellos en los que, por razón de la materia, se ordena seguir el cauce del juicio verbal), muy difícilmente podrá prescindirse de abogado y procurador en un juicio de desahucio. Es decir, muy difícilmente si se parte de que la cuantía es la renta anual, y nunca si se aplica la regla del valor del inmueble.

La Disposición Final de la Ley 23/2003 no resuelve la cuestión. Sin embargo, el Legislador no ha sido insensible a las demoras que para la tutela efectiva del arrendador puede suponer el tener que servirse él mismo de abogado y procurador gratuitos o bien la necesidad del reconocimiento de ese mismo derecho al inquilino. Se incorpora así un apartado tercero al art. 33 LEC en los siguientes términos:

Cuando en un juicio de aquellos a los que se refiere el número 1.º del ap. 1.º del art. 250, alguna de las partes solicitara el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita, el Tribunal, tan pronto como tenga noticia de este hecho, dictará una resolución motivada requiriendo de los Colegios profesionales el nombramiento provisional de abogado y procurador, cuando las designaciones no hubiesen sido realizadas con anterioridad, sin perjuicio del resarcimiento posterior de los honorarios correspondientes por el solicitante si se le deniega después el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Dicha resolución se comunicará por el medio más rápido posible a los Colegios de Abogados y de Procuradores, tramitándose a continuación la solicitud según lo dispuesto en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita”.

El cumplimiento de estas disposiciones comportará en la práctica un ahorro de tiempo, pues frente a las dilaciones que permite la aplicación de los arts. 12 y ss. LAJG, el auto debe dictarse tan pronto como el Juez tenga conocimiento de la solicitud, y además ha de comunicarse a los Colegios (a ambos simultáneamente) por el medio más rápido posible.

Nótese, en todo caso, que de la disposición contenida en el inciso final del primer párrafo del art. 33.3 citado, podría muy bien haberse prescindido, pues se limita a reiterar lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 18 LAJG.

V. El Emplazamiento al Demandado

Cuando la pretensión es de desahucio de finca urbana destinada a vivienda, ocurre con cierta frecuencia en la práctica que el inquilino, que tomó el inmueble en arriendo para establece en él su vivienda habitual y, por tanto, su domicilio, ha dejado de vivir allí cuando se inicia el procedimiento. Con alguna frecuencia, también, el arrendador ignora el lugar donde puede hallarle. Pues bien, al amparo de la LEC 1881, tal situación se resolvía aplicando la norma de su art. 1576: Cuando el demandado no tenga domicilio fijo y se ignore su paradero, se hará la citación en los estrados del Juzgado para que comparezca al juicio verbal, bajo el apercibimiento que prescribe el artículo anterior.

No se haría justicia a dicha Ley si se afirmara que las previsiones que contenía para la citación del demandado en juicio de desahucio descuidaban el derecho de éste a no sufrir indefensión. En efecto, los arts. 1573 a 1577 recogían de modo minucioso la forma de practicar la comunicación: se ordenaba que la entrega fuera en su persona, y si ello no fuese posible después de un segundo intento, se dejara la cédula a pariente, criado o vecino; si hallándose en lugar del juicio no comparecía a la hora señaladas, había de volver a citársele para el día inmediato; en fin, se precisaba que, caso de no hallarse o no tener su domicilio en el lugar del juicio, la citación debía entenderse con su representante o, en su defecto, a través del correspondiente exhorto. Ahora bien, como refleja la norma transcrita, una citación en estrados era suficiente si el demandado se encontraba en ignorado paradero.

No cabe sino reputar acertado este criterio del Legislador decimonónico. El juicio de desahucio presenta una especificidad que pide justamente estas normas procesales especiales sobre modo de verificarse la citación. La situación en la que se encuentra al demandado en un juicio de desahucio que trae causa de la situación descrita no es equiparable a la de otros posibles demandados para los que las normas generales de los arts. 155 y siguientes resultan adecuadas. Aquél, ha desaparecido del local arrendado sin dejar señas. Si protegible es su interés a disfrutar pacíficamente del bien arrendado, deja de serlo cuando maliciosamente se pone fuera del alcance del arrendador, además de demostrar con su conducta la pérdida de dicho interés.

Al eliminar la LEC 2000 la regulación del desahucio como proceso especial, desapareció también la distinción entre la regulación común o general de los actos de comunicación, y la regulación específica para los casos en los que la pretensión ejercitada sea de desahucio. En consecuencia, y conforme a las previsiones iniciales de la LEC, el demandante arrendador que ignore el domicilio o los datos para la localización del demandado a los que hace referencia el art. 155.2 de la LEC, deberá manifestarlo así al Tribunal, que, a su vez, habrá de llevar a cabo las averiguaciones oportunas, cumpliendo de esta manera lo dispuesto en el art. 156. Alternativamente, podrá el Tribunal dirigirse al Registro central de rebeldes civiles, y, si el demandado consta en dicho Registro y si los datos que en él aparecen son los mismos de que dispone el Tribunal, podrá acordar directamente la comunicación edictal (art. 157.2).

En la Generalidad de los casos, este modo de proceder ordenado por la Ley está plenamente justificado, pues agotar las posibilidades de localizar efectivamente al demandado es respetuoso con la prohibición constitucional de la indefensión y conforme con la doctrina del Tribunal Constitucional sobre actos de comunicación. Sin embargo, en el supuesto que me ocupa, es decir, cuando el demandado voluntariamente ha dejado de ser localizable en el inmueble arrendado, y no ha comunicado a aquél con quien le vincula una relación contractual, el lugar donde puede ser habido, no puede decirse que –en palabras de la propia Exposición de Motivos de la LEC 2000– observe un comportamiento cívico y socialmente aceptable. Por el contrario, tal proceder da lugar a que los órganos jurisdiccionales trabajen en vano, y perjudica al actor, que encuentra aquí un elemento –uno más, como se verá más adelante– de dilación en el desarrollo del proceso y, por tanto, en el restablecimiento de su derecho.

Pues bien, este aspecto de la cuestión tampoco ha pasado desapercibido para el Legislador en la reforma introducida por la Ley 23/2003, que atendiendo al propio tiempo al problema que, aunque con menos frecuencia, se plantea con los locales de negocio, añade como segundo párrafo al apartado tercero del art. 155 la norma siguiente:

“Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1.º del ap. 1 del art. 250, podrá designarse como domicilio del demandado, a efectos de comunicación, la vivienda o local arrendado.”

Y, coherentemente, se modifica la redacción del art. 161.3, que queda así:

“Si el domicilio donde se pretende practicar la comunicación fuere el lugar en el que el destinatario tenga su domicilio según el padrón municipal o a efectos fiscales o según registro oficial o publicaciones de colegios profesionales o fuere la vivienda o local arrendado al demandado, y no se encontrare allí dicho destinatario, podrá efectuarse la entrega a cualquier empleado o familiar, mayor de 14 años, que se encuentre en ese lugar, o al conserje de la finca, si lo tuviere, advirtiendo al receptor que está obligado a entregar la copia de la resolución o la cédula al destinatario de ésta, o a darle aviso, si sabe su paradero.”

Estas normas, con todo, no resultan completamente satisfactorias si se piensa en la posibilidad de que, habiendo dejado de habitar el inquilino en la vivienda arrendada, no haya en la misma un empleado o familia a quien hacer entrega de la cédula, y lo mismo cabe decir de la posible inexistencia de conserje, cada vez menos frecuente en comunidades de propietarios de escasos medios.

Por eso, a mi juicio, en el Capítulo V del Titulo V del Libro Primero de la LEC, debería incluirse una norma que ordenase que, cuando el demandado en un juicio de desahucio hubiese destinado el inmueble arrendado a vivienda habitual, y hubiese desaparecido posteriormente sin dejar señas, podrá el actor, acreditando estas circunstancias, solicitar que se acuerde directamente la comunicación edictal. A falta de una norma expresa de semejante tenor, entiendo que una interpretación lógica de lo dispuesto en el art. 164 (7), permitiría actuar de dicho modo (8). En efecto, la situación descrita nos sitúa ante la segunda de las hipótesis que dicho precepto contempla para posibilitar un emplazamiento por edictos, pues existe la constancia de un domicilio conocido del demandado (el correspondiente al inmueble arrendado), en el que ciertamente no ha podido ser hallado. Pero este hecho sólo a él es imputable. Y para el TC (STC 26/1999, de 8 de marzo) la falta de emplazamiento personal es una infracción que solo deviene lesión constitucional cuando, pese a mantenerse por el ciudadano una actitud diligente, se ve colocado en una situación de indefensión (…), pues no es de recibo que mantenga una denuncia constitucional de indefensión quien, por su actitud pasiva y negligente, coadyvó a su producción al no comparecer en el proceso, estando a tiempo de hacerlo pese a tener conocimiento de su existencia por cauces distintos al emplazamiento personal o haberlo podido tener si hubiera empleado una mínima diligencia (…).

Para los casos en los que el arrendatario (en realidad, cualquiera de las partes contractuales) no tuviere su domicilio dentro de la demarcación judicial en la que se hallare la finca, el art. 39 de la LAU contenía en su apartado sexto una interesante previsión, al ordenar que podrá designarse un domicilio radicado en ella a los efectos de recibir cualquier notificación vinculación los derechos y obligaciones reconocidos en esta ley . Esta norma, aun no refiriéndose estrictamente a notificaciones judiciales, sino a cualesquiera otras que en cumplimiento de las disposiciones sustantivas correspondientes debieran hacerse entre los contratantes, por el hecho de estar inserta en el título VI (procesos arrendaticios) fue incluida en la Disposición Derogatoria 2.7.ª de la LEC 2000. Estimo que sería adecuado reinstaurarla, pues desde el punto de vista procesal, su interés, como ha puesto de relieve BONET NAVARRO (9), además del anotado como justificación de su introducción en el proceso parlamentario (evitar las dilaciones causadas por los exhortos) radica en el derecho constitucional a la defensa, en cuanto tiende a evitar declaraciones de rebeldía provocadas por una deficiente notificación del emplazamiento.

VI. La Enervación de la Acción de Desahucio

Ejercitada la pretensión de desahucio, la LEC contiene diversas previsiones acerca de la posible facultad del arrendatario de enervar la acción, inicialmente en sus arts. 22.4, 439.3 y 440.3. La Ley 23/2003, como enseguida se verá, incluye también aquí alguna modificación BONET NAVARRO, Comentarios a la Ley de Arrendamiento Urbanos (Coor. BERCONVITZ), Pamplona, 1995, pág. 832.

Supuesto especial es el del arrendatario sometido a un procedimiento concursal, ya que conforme a lo prevenido en el art. 70 de la Ley 22/2003 de 9 de julio, la administración concursal podrá, no sólo enervar la acción de desahucio ejercitada contra el deudor con anterioridad a la declaración de concurso, sino también rehabilitar el contrato hasta el momento del lanzamiento, sin que tenga aplicación en tales casos, lo dispuesto en el último párrafo del art. 22 de la LEC. (10).

Conforme a lo dispuesto en el primero de los citados artículos, la posibilidad de realizar un pago con efectos enervatorios se circunscribe a los arrendamientos de fincas urbanas. El reconocimiento de tal facultad del arrendatario encuentra su razón de ser en una exigencia de justicia, de modo que si circunstancialmente aquél no puede hacer frente al pago de la renta con puntualidad, se entiende que no debe verse privado sin más de la posesión de un bien de tanta trascendencia para él como el destinado a satisfacer sus necesidades vitales o del que obtiene su medio de vida. Por ello, el reconocimiento legal de la posibilidad de enervar la acción de desahucio por falta de pago surgió precisamente en las leyes especiales arrendaticias, protectoras de los derechos del inquilino como parte más débil. Pues bien, no en todos los arrendamientos de fincas urbanas se manifiesta esa exigencia (piénsese por ejemplo en garajes, alquileres de viviendas suntuarias…) y por el contrario, aparece en buen número de arrendamientos rústicos (no en todos, así, la LAR excluye de su ámbito y por tanto, privaba al arrendatario de dicha facultad, los arrendamientos de fincas que tuvieran como objeto la caza, entre otros). Creo, por tanto, que es más que dudoso que la expresión desahucio de finca urbana contenida en el art. 22.4 haya sido utilizada en la ley con consciencia de su efectivo alcance, por lo que debería ser objeto de matización (11). Sin embargo, no se ha aprovechado ahora la ocasión de hacerlo, dado que la Ley 123/2003 se limita a modificar el párrafo segundo del art. 22.4, reduciendo, sin duda con buen criterio, el plazo de cuatro meses a dos.

Otro aspecto importante en este punto es la determinación de la cantidad que debe reputarse suficiente a los efectos de enervar la acción.

Una interpretación literal del precepto del art. 22.4 conduciría a entender que, para poder enervar eficazmente, el arrendatario debe consignar en cualquier caso la totalidad de las sumas que, como debidas, indique el actor en su demanda (más las que se hayan devengado durante el tiempo transcurrido entre la demanda y ese momento del pago o consignación). Ningún problema se planteará cuando el arrendatario reconozca que debe todo lo que el actor afirma que debe. Sin embargo puede ocurrir que haya una discrepancia entre uno y otro en lo tocante a este extremo. Si esto ocurre, entiende –a mi juicio con acierto– GARNICA MARTIN (12) que no debe serle exigido al demandado que consigne todas las rentas expresadas por el actor, pues ello podría dar lugar a situaciones de verdadero abuso de derecho, pero que tampoco basta con que el arrendatario consigne sólo las que reconozca que adeuda. Defiende este autor que lo procedente en los referidos casos es la continuación del juicio con objeto de discutir la suficiencia de las cantidades consignadas a los dichos efectos. Pero no comparto esa opinión, porque ello supondría admitir el debate sobre una cuestión que queda fuera del objeto de este juicio sumario, cual es el de la determinación de la renta debida.

Al amparo de lo dispuesto en el derogado, art. 147.1.º párrafo segundo de la LAU 1964, le era permitido al arrendatario discutir en el juicio, sin limitación probatoria, tanto la falta de cobro de las rentas (el ofrecimiento de las rentas al actor con anterioridad a la presentación de su demanda) como la legitimidad de algunos de los conceptos integrantes de las rentas reclamadas por el arrendador (lo mismo se hará cuando, aun sin mediar el pago o la consignación, la acción se inspirase en la falta de abono de las diferencias o

participaciones a que se refieren los capítulos IX y X y el demandado impugne su legitimidad).

El art. 39.3 LAU 1994 dispuso que el cauce para sustanciar los desahucios por falta de pago fuesen las disposiciones contenidas en los arts. 1570 y ss. LEC, con lo que –derogadas las disposiciones procesales contenidas en la LAU 1964– ninguna previsión legal específica existía al respecto, si bien la doctrina (13) y la pequeña jurisprudencia venía admitiendo la posibilidad de debatir los casos de falta de voluntad del arrendador de recibir el pago.

Actualmente, y a tenor de lo dispuesto en el art. 444.4 sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación . Estimo que la mención legal del pago ha de entenderse en un sentido amplio, comprensivo del ofrecimiento de pago o intento de pago (14). Pero la alusión a la procedencia de la enervación debe ponerse en relación con las disposiciones contenidas en los arts. 22.4 párrafo 2º. y 439.3, de modo que únicamente cabrá discutir la realidad de otra enervación anterior, o bien el requerimiento de pago infructuoso con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda. La eventual discrepancia acerca de lo efectivamente debido deberá ser resuelta en un proceso plenario, tal como lo han venido entendiendo hasta ahora los tribunales.

Como expresa la SAP 154/1999 Baleares (Sección 3ª.), de 20 de febrero, el objeto del juicio de desahucio queda limitado a resolver la cuestión de si el arrendatario-demandado se haya al descubierto en el pago de la renta y cantidades asimiladas que son indiscutidas o que aparecen claras y nítidas, y que la acción requiere para que pueda alcanzar éxito la debida determinación del precio convenido, que como obligación del arrendatario (…) ha de constar de manera clara en los términos del contrato, o que, al menos se demuestre por alguno de los medios de prueba que la ley establece, dado que sin su determinación no es posible conocer si el arrendatario ha incurrido en tal falta determinante del desahucio . Y a los efectos de establecer dicho extremo, considera la SAP Madrid (Sección 13ª.), de 27 de diciembre de 1993, que renta debida es la que con inmediatividad al procedimiento venía satisfaciendo el arrendatario, bien por ser la contractual inicial, la legalmente establecida, la voluntariamente fijada por acuerdo de las partes, o la judicialmente declarada en caso de discrepancia en torno a su actualización o revisión.

Por tanto, lo procedente en estos casos es, me parece, que sea el órgano jurisdiccional el que a la vista de las circunstancias, y de plano, resuelva el problema.

VII. Continuación del Juicio

Admitida por el demandante la procedente de la enervación, el Juez indicará en la citación tal posibilidad (art. 440.3) y, si el demandado la aprovecha, terminará el proceso (art. 22.4). En caso contrario, se celebrará la vista. Pero, como ha quedado dicho, la vista habrá de celebrarse igualmente en el caso de que, aun habiendo consignado el arrendatario ad cautelam , alegue mora del acreedor. Y también cuando, habiéndose alegado por el actor la improcedencia de la enervación, el demandado se oponga (en este caso el Juzgado Deberá admitir la consignación, a resultas de lo que a la postre se resuelva).

Cuestión discutible es si también procede ordenar la continuación del juicio, a pesar de haber sido enervada la acción, cuando el demandado oponga excepciones procesales, como la falta de legitimación activa o pasiva, la competencia, la inadecuación del procedimiento… Parece que lo correcto sería admitirlo, pues la naturaleza sumaria, es decir, las restricciones en el conocimiento de determinados procesos, se dan por la limitación de lo que constituye su objeto, lo que es independiente del control de presupuestos procesales. Con todo, la denegación de la prosecución del procedimiento en supuestos distintos a los contemplados en el 444.1 no vulneraría el derecho a la tutela efectiva si partimos del criterio sentado por el TC a propósito del art. 147.1 LAU de 1964 “STC 187/1990, de 26 de noviembre (15)”.

VIII. La Imposición de Costas en los Supuestos de Enervación de la Acción de Desahucio

El art. 22.4 LEC no contiene ninguna previsión en lo concerniente a la imposición de costas, como tampoco lo hacía el art. 1563 de la LEC 1881, por lo que cabe plantearse cuál debe ser el criterio a aplicar en estos casos.

La cuestión es discutible. Realmente el 22.4 lo equipara a un caso de satisfacción extraprocesal (16), y el 22.1 establece que el auto que en tales casos ponga fin al proceso no ha de hacer condena en costas. Por otro lado, no hay vencimiento del actor, por lo que no hay por qué aplicar el 394. Y tampoco puede decirse que el demandado ha dado causa al proceso, pues el actor podría haber evitado el proceso y consiguiente enervación mediante el requerimiento con cuatro meses (dos, cuando entre en vigor la Ley 23/2003) de antelación.

Sin embargo, en algunas audiencias siguen con el criterio anterior, en tales casos imponen las costas al inquilino (así, SAP 59/2002 de Córdoba).

IX. El Plazo para Dictar Sentencia

En la misma línea de acelerar estos procesos, la Ley 23/2003 modifica el aparatado primero del art. 447 añadiéndole un segundo inciso en los siguientes términos:

Se exceptúan los juicios verbales en que se pida en desahucio de finca urbana, en que la sentencia se dictará en los cinco días siguientes, convocándose en el acto de la vista a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco días siguientes al de la sentencia.”

Si la parte demandada ha comparecido al juicio (por sí o por procurador) y concurre a la sede del Tribunal para recibir, el día fijado, la notificación de la sentencia, indudablemente se avanza, pues además del acordamiento del plazo para dictarla, se economiza el tiempo que en otro caso se precisaría para llevar a cabo la notificación. Pero, si el demandado se haya en rebeldía, forzoso será cumplir con lo prevenido en el art. 497.2 LEC, y en consecuencia, practicar la notificación personalmente en la forma prevista en su art. 161 o, si se halla en paradero desconocido, mediante edictos a publicar en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o en el Boletín Oficial del Estado.

Mucho más acertada era la disposición contenida en el párrafo segundo del art. 1581 de la vieja LEC, que, en relación con la sentencia dictada en juicio de desahucio, establecía: “ Esta sentencia se notificará al demandado en supersona, o por cédula, si residiere en el lugar del juicio. En los demás casos se notificará en estrados, parándole el mismo perjuicio que si se hiciere en su persona”. Estimo que, muy bien hubiera podido disponerse, en los casos referidos, la notificación de la sentencia por edictos publicados en el tablón de anuncios del Juzgado de acuerdo con la norma general del art. 164.

X. La Ejecución de la Sentencia de Desahucio

La reforma llevada a cabo por la DF Tercera de la Ley 23/2003 introduce finalmente algunas normas encaminadas a evitar que el cumplimiento de los trámites previstos para la ejecución de estas sentencias constituya un obstáculo más al logro rápido del restablecimiento del derecho del arrendador. En efecto, conforme a las normas generales, si el inmueble arrendado se dedica a vivienda habitual del ejecutado o de quienes de él dependan, el ejecutante, además del plazo de cortesía del art. 548 desde la notificación de la sentencia al arrendatario, tendrá que esperar por lo menos un mes para desalojarlo, y dos si se acuerda la prórroga que el art. 704.1 permite (Nótese que, si el desahucio es de local de negocio, el plazo para el desalojo, que con derogación del art. 142 de la LAU de 1964 quedó reducido a los 15 días que establecía el art. 1596 de la LEC de 1881, actualmente inexistente).

Pues bien, para atajar la situación aludida, se incorpora ahora la norma del art. 437.3, tendente a propiciar una transacción entre las partes que adelante el momento de la recuperación del bien arrendado por el demandante y que consiste en la condonación de todo o parte de la deuda a cambio del rápido desalojo: Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario toda o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique, que no podrá ser inferior a un mes desde que se notifique la demanda.

Cuando el arrendador proceda del modo indicado, el art. 438.3 impone al Tribunal la obligación de indicar en la citación para la vista: que el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el ap. 3 del art. 437, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del art. 21, a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento.

Es dudosa la efectividad que esta bienintencionada norma va a tener en la práctica. El arrendatario insolvente no encontrará en el ofrecimiento de la condonación un estímulo para dejar libre la finca. Y el arrendatario en rebeldía difícilmente adoptará la conducta activa que es condición sine qua non para poner fin al pleito con los efectos del allanamiento y para evitar la ejecución forzosa.

Mucho más interesante es, sin embargo, la novedad que se incorpora como inciso final al art. 440.3:

Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que no podrá (17) ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el art. 549”.

Lo primero que hay que destacar, por tanto, es que en estos casos no será de aplicación la norma del art. 548 LEC que, con carácter general, establece un plazo de espera o cortesía de 20 días. Realmente, cuando resulte estimada una pretensión de desahucio, no tiene razón de ser dicha previsión. La finalidad que aquélla persigue es favorecer el cumplimiento voluntario del condenado. Pero en el caso que me ocupa, el demandado condenado ya va a contar con un plazo de no menos de un mes desde la fecha de la vista para hacerlo, y ello, tenga o no en el inmueble arrendado su vivienda habitual, puesto que el art. 440.3 no distingue.

Tampoco se aplicará ya, por tanto, el art. 704 (que establece el plazo de un mes prorrogable por otro para desalojar cuando el inmueble sea vivienda habitual del ejecutado o de quienes de él dependan) a los lanzamientos que

traigan causa de un desahucio, quedando reducido su ámbito a otros supuestos de ejecución referidos a la entrega de inmuebles.

La norma del art. 440.3, transcrita, permite además evitar otro inconveniente que suele presentarse en el proceso de ejecución de la sentencia de desahucio. En efecto, no es infrecuente que resulte difícil hallar al condenado cuando debe notificársele el auto despachando ejecución (en el que en la práctica se fija ya la fecha del lanzamiento). Y esto constituye un nuevo elemento de demora. Pero con esta nueva regulación, en la propia citación para la vista se fija ya día y hora para el lanzamiento, haciendo innecesaria una ulterior localización del eventual condenado para practicar la comunicación correspondiente.

Finalmente, preciso es destacar la oportunidad del texto que se añade como apartado cuarto al art. 703 y que posibilita no dejar abierto un proceso de ejecución cuando no hay ya razón para ello: Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, se entregare la posesión efectiva al demandante antes de la fecha del lanzamiento, acreditándolo el arrendador ante el Tribunal, se dictará auto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca.

1. No hay error en lo que tiene ante sus ojos el lector: la Ley citada en el título de este trabajo encierra algunos cambios importantes en los preceptos que la LEC 2000 dedica al desahucio. Es una sorpresa más de las que a menudo nos ofrece el Legislador. Regresar

2. En algún otro lugar, sin embargo, se ha tomado en consideración esta posibilidad, así en la regla 9ª del art. 251 para la determinación de la cuantía. Regresar

3. Vid . Auto de Juzgado de Primera Instancia citado en SEPIN. Arrendamientos Urbanos , núm. 226 de junio de 2002. Regresar

4. Era asimismo adecuada la solución que se derivaba del art. 151 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la LAU. Dicha norma disponía que Cuando la acción, aunque propia de la relación arrendaticia urbana, no se fundamente en derechos reconocidos en esta Ley, el litigio se sustanciará conforme a lo dispuesto en las leyes procesales comunes . Según esto, la reclamación de rentas debía ventilarse por el procedimiento que correspondiese a la cuantía de lo reclamado. Regresar

5. Si se comparte el criterio de HERRERO PEREZAGUA, (La representación y defensa de las partes y las costas en el proceso civil , Madrid, 2000, pág. 82) que sostiene que la excepción relativa a los verbales de cuantía inferior a 900 euros contenida en los arts. 23.2 y 31.2 hay que entenderla limitada a los procesos a los que se refiere el art. 250.2, sería siempre preceptiva la intervención de abogado y procurador en los desahucios por falta de pago o expiración del plazo. Aunque no lo entendamos así, el resultado será el mismo dado que no creo que pueda haber finca urbana ni rústica cuyo valor de mercado sea inferior a 900 euros. Regresar

6. Este es el criterio por el que se inclina la sección 13.ª de la AP de Barcelona en su sentencia de 22 de mayo de 2002, que llega a considerar las reglas mencionadas como atentatorias al principio de tutela judicial efectiva entendida como acceso a los Tribunales en condiciones de igualdad. En Zaragoza la Junta de Jueces alcanzó un acuerdo con el Colegio de Abogados también en el sentido de aceptar como regla para determinar la cuantía en el desahucio la de la anualidad de renta. Regresar

7. Art. 164 LEC: Cuando, practicadas, en su caso, las averiguaciones a que se refiere el art. 156, no pudiere conocerse el domicilio del destinatario de la comunicación o cuando no pudiere hallársele ni efectuarse la comunicación con todos sus efectos, conforme a lo establecido en los artículos anteriores, o cuando así se acuerde en el caso a que se refiere el ap. 2 del art. 157, el tribunal, mediante providencia, consignadas estas circunstancias, mandará que se haga la comunicación fijando la copia de la resolución o la cédula en el tablón de anuncios del Juzgado o Tribunal. Regresar

8. Creo que es acertado el razonamiento de GASCON INCHAUSTI ( Comentarios a la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, coord. FERNANDEZ-BALLESTEROS, RIFA SOLER Y VALLS GOMBAU, Barcelona, 2000, Tomo I, pág. 688) cuando afirma que, si bien podrían deducirse de los artículos anteriores, en el 164 se sistematizan los casos en los que se procederá a la comunicación por edictos: “a) Cuando ha resultado imposible determinar un domicilio válido a los efectos de remitirle el primer emplazamiento citación, a pesar de las averiguaciones efectuadas por demandante y Tribunal. B) Cuando, ante las dificultades para localizar el domicilio del demandado, el tribunal acude al Registro central de rebeldes civiles y aquél aparece inscrito en él. C) Cuando, ante el fracaso de la comunicación por remisión al domicilio, se trata de efectuar la entrega en ese mismo lugar pero ni es hallado en él, ni puede producirse la entrega a otra persona, ni se puede averiguar su nuevo domicilio. (La cursiva es mía). Regresar

9. BONET NAVARRO, Comentarios a la Ley de Arrendamiento Urbanos (Coor. BERCONVITZ), Pamplona, 1995, pág. 832. Regresar

10. Supuesto especial es el del arrendatario sometido a un procedimiento concursal, ya que conforme a lo prevenido en el art. 70 de la Ley 22/2003 de 9 de julio, la administración concursal podrá, no sólo enervar la acción de desahucio ejercitada contra el deudor con anterioridad a la declaración de concurso, sino también rehabilitar el contrato hasta el momento del lanzamiento, sin que tenga aplicación en tales casos, lo dispuesto en el último párrafo del art. 22 de la LEC. Regresar

11. El reconocimiento de la facultad enervatoria en la LEC de 1881 apareció con la redacción dada al art. 1563 por la Ley 46/1966 de 23 de julio. A partir de ese momento, las disposiciones contenidas en dicho artículo, más las contenidas en el art. 147 de la LAU de 1964, y las del art. 128 de la LAR de 1980, comprendían todo tipo de arrendamientos, de modo que en cualquier proceso de desahucio era posible el ejercicio de la facultad enervatoria, si bien con plazos más amplios en los arrendamientos regidos por las Leyes especiales, que contemplaban además, la posibilidad de rehabilitar el contrato. Con la reforma de la LEC de 1881 llevada a cabo por la Ley 1992, injustificadamente ( vid . al respecto BONET NAVARRO, La reforma de los procesos civiles , coord. MONTERO AROCA, Madrid, 1993, pág. 202) vino a establecerse que el beneficio en cuestión sólo alcanzaba a los arrendatarios de un establecimiento fabril o mercantil, con lo que quedaron discriminados una serie de arrendatarios, para los que se volvió al sistema anterior a 1966. Después, con la modificación del art. 1563 de la LEC de 1881 operada por la Disposición Adicional Quinta de la LAU 1994, la situación vuelve a cambiar. Dicho precepto limitaba la posibilidad de enervar a los arriendos de viviendas y a los de fincas urbanas habitables en las que se realizasen actividades profesionales, comerciales o industriales, omitiendo, sin razón aparente, a los que junto a éstos se mencionan también en el art. 3.2 LAU como arrendamientos para uso distinto del de vivienda: los celebrados para ejercerse en la finca una actividad artesanal, recreativa, asistencial, cultural o docente, así como los arrendamientos de temporada. Regresar

12. GARNICA MARTIN, Comentarios a la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil …., cit., T. I, pág. 294. Regresar

13. Cfr. FUENTES LOJO, Comentarios a la Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos , Barcelona, 1995, pág. 219. Regresar

14. En este mismo sentido, ILLESCAS RUS, Comentarios a la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil …, cit., T. II, pág. 2026. Regresar

15. STC 187/1990, de 26 de noviembre, FD 5: “… es evidente que el procedimiento de desahucio, si bien es un declarativo especial, sumario y privilegiado, destinado exclusivamente al conocimiento de la controversia sobre si el arrendatario ha pagado o no las rentas, con limitación a ambas partes, incluso, de medios probatorios, En tal contexto, es claro que no puede aducirse que sea constitucionalmente obligado para el Juez el conocimiento de cualesquiera excepciones planteadas por la parte demandada, pese a no estar contempladas por la Ley”. Regresar

16. No hay duda de que la satisfacción que se verifica cuando el demandado paga las rentas dentro del proceso, es procesal. Pero como con razón indica GARNICA MARTIN, Comentarios a la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil …, cit., T. I, pág. 286, resulta impensable que se pudiera excluir del ámbito del art. 22 la satisfacción procesal de la pretensión. Regresar

17. En realidad en texto publicado en el BOE dice literalmente “que podrá”. Parece claro, empero, que se trata de una errata. Regresar

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I. Introducción

II. El tipo de procedimiento a seguir.

III. La determinación de la cuantía.

IV. La postulación.


V. El emplazamiento al demandado


VI. La enervación de la acción de desahucio.

VII. Continuación del juicio.

VIII. La imposición de costas en los supuestos de enervación de la acción de desahucio.

IX. El plazo para dictar sentencia.

X La ejecución de la sentencia de desahucio.

 

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Número V, Año 4, Mayo/2004